Einmal beerdigt, seit 2025 wieder da: Die Steuer, die mehr Bauland bringen sollte

Bauland verfügbar zu machen und Verdichtung zu erlauben, reicht nicht, wenn am Ende trotzdem niemand bezahlbar bauen oder wohnen kann. Deshalb hat der Staat immer wieder versucht, direkt an der Preisschraube zu drehen. Manche Versuche haben gewirkt. Andere sind gescheitert, und ein gescheitertes Instrument erlebt gerade seine erste Neuauflage.

1. Die Wohnungszwangswirtschaft der Weimarer Republik

Nach dem Ersten Weltkrieg gab es in deutschen Städten kaum bezahlbaren Wohnraum. Der Staat griff hart durch: Mieten wurden gesetzlich eingefroren, Kündigungen erschwert, die Belegung von Wohnraum staatlich gesteuert. Das nannte man Wohnungszwangswirtschaft.

Die Maßnahme linderte die akute Not kurzfristig. Der Preis dafür: Private Vermieter hatten kaum noch Anreiz, in ihre Häuser zu investieren oder neue Wohnungen zu bauen. Die Wohnungsnot blieb strukturell bestehen, sie wurde nur anders verteilt.

Lehre: Reine Preisdeckelung ohne begleitenden Neubau verschiebt das Problem, statt es zu lösen.

2. Die Grundsteuer C – ein Instrument, das schon einmal scheiterte

1960 beschloss der Bund die sogenannte Baulandsteuer, den Vorläufer der heutigen Grundsteuer C. Die Idee: Wer baureifes Land besitzt, es aber nicht bebaut, soll eine höhere Grundsteuer zahlen. Das sollte Spekulation mit brachliegendem Bauland unattraktiv machen.

Es funktionierte nicht. Erhoben wurde die Steuer nur in den Jahren 1961 und 1962, ab 1964 wurde sie wieder aufgehoben. Der Hauptgrund: Das Grundstücksangebot stieg entgegen den Erwartungen nicht. Viele Ausnahmen schwächten die Steuer zusätzlich. Schlimmer noch: Finanzschwache Eigentümer mussten ihr Land verkaufen, weil sie sich die höhere Steuer nicht leisten konnten. Statt mehr Bauland zu mobilisieren, konzentrierte die Steuer den Grundbesitz bei Wohlhabenden.

Seit 2025 können Gemeinden wieder eine Grundsteuer C auf baureife, unbebaute Grundstücke erheben, mit denselben Zielen. Grundlage ist ein Gesetz von 2019. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie die Steuer nutzt. Kritiker warnen vor einer Wiederholung, weil höhere Kosten in den Preis weitergegeben werden könnten. Ob die Neuauflage anders wirkt, ist offen und wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen.

Lehre: Eine Strafsteuer auf unbebautes Land trifft in der Praxis eher zufällig ausgewählte Eigentümer als tatsächliche Spekulanten. Das historische Beispiel mahnt zu Vorsicht bei der Neuauflage.

3. Serielles Bauen – ein privatwirtschaftliches Preissignal

Ein ganz anderer Ansatz setzt nicht am Grundstück an, sondern an den Baukosten selbst: das serielle und modulare Bauen. Gebäudeteile werden industriell vorgefertigt und auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt, ähnlich wie beim Bau mit Bausteinen.

Die Idee ist nicht neu. Schon der Bauhaus-Architekt Walter Gropius setzte in den 1920er Jahren auf modulare Bauweisen. Die DDR trieb das Prinzip mit dem Plattenbau auf die Spitze: serielle Massenproduktion als Antwort auf akute Wohnungsnot.

Heute organisiert der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) das serielle Bauen über sogenannte Rahmenvereinbarungen. Die erste Vereinbarung von 2018 hatte das Ziel, 5 Prozent des Bauvolumens der Mitgliedsunternehmen seriell zu errichten. Dieses Ziel wurde bis 2023 erreicht. Die Nachfolgevereinbarung strebt inzwischen mehr als 10 Prozent an.

Der Effekt auf die Preise ist deutlich messbar: Der mittlere Baukosten-Wert der 2023 ausgewählten Baukonzepte lag bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, teils deutlich darunter, und damit unter dem Durchschnitt für konventionellen Mehrfamilienhausbau in Deutschland. Die Preise sind zudem für fünf Jahre festgeschrieben und dürfen nur anhand offizieller Baupreisindizes angepasst werden. Das gibt Bauherren Planungssicherheit, die der freie Markt sonst nicht bietet.

Allerdings räumt selbst der GdW ein: Serielles Bauen wirkt nur im Zusammenspiel mit anderen Reformen. Ohne einfachere Bauvorschriften, ohne bezahlbares Bauland und ohne einheitliche Typengenehmigungen in allen Bundesländern bleibt der Effekt begrenzt.

Lehre: Anders als die Grundsteuer C ist serielles Bauen ein Beispiel für ein Instrument, das messbar funktioniert, aber nur als ein Baustein unter mehreren.

4. Spaniens Mietpreisbremse – Regulierung ohne Vollzug

Spanien hat 2023 ein neues Wohnraumgesetz beschlossen, das in besonders angespannten Gebieten eine Mietpreisbremse ermöglicht. Auf dem Papier ein starkes Instrument.

In der Praxis krankt es an der Umsetzung: Für die konkrete Anwendung sind in Spanien die autonomen Regionen zuständig, und wichtige Bestimmungen werden bislang kaum angewendet. Zur Einordnung: In Barcelona stiegen die Mieten laut ORF (Stand Juni 2024) in den zehn Jahren davor um fast 70 Prozent. Dieser Anstieg fällt fast vollständig in die Zeit vor dem Gesetz und ist deshalb kein Beleg dafür, dass das Gesetz versagt hat. Er zeigt vielmehr das Problem, das es lösen soll. Ob die Bremse wirkt, lässt sich nach so kurzer Zeit noch nicht sicher sagen.

Lehre: Ein Gesetz, das nicht vollzogen wird, entfaltet keine Wirkung, unabhängig davon, wie gut es auf dem Papier klingt.

Überblick: Welche Instrumente wirkten wirklich?

Die Bilanz ist eindeutig: Direkte Preisdeckel und Strafsteuern haben in Deutschland historisch selten funktioniert. Instrumente, die an den tatsächlichen Baukosten ansetzen, wie das serielle Bauen, zeigen dagegen messbare Erfolge. Und selbst eine gute Regelung nützt nichts, wenn niemand sie durchsetzt, wie das spanische Beispiel zeigt.

Im nächsten Teil der Serie schauen wir uns die vier europäischen Länder Schweden, Norwegen, Großbritannien und Spanien noch einmal im direkten Vergleich an: gleiche Ziele, komplett unterschiedliche Wege.